Le point après une longue absence

Bonjour à tous,

Après plusieurs mois d'absence sur le Net, un point global m'a paru nécessaire sur l'état de notre résidence ainsi que sur certains dossiers qui ont vu leur résolution par le suivi opiniatre dont ils ont fait l'objet de ma part avec l'appui du Conseil Syndical ainsi que sur des dossiers importants par leur ampleur mais qui ont été refusés par les différentes AG

L'orientation générale

Cette orientation qui vise au maintien et au développement de notre copropriété afin de la conserver au meilleur niveau possible en terme d'attrait et du "bon y vivre" est toujours d'actualité malgré des réticences voire des oppositions dont il est difficile de cerner les vraies raisons.

Le socle de cette orientation se décline sur 3 modalités :

-une maintenance pemanente (entretien, réfection, réparation etc..) et une progression dans l'embellissement

-une démarche prévisionnelle en terme d'interventions lourdes, qui apparait être le point le plus délicat car suscitant des oppositions aux AG, souvent disproportionnées sur la forme et erronnées sur le fond. Nous verrons pourquoi plus loin.

-un respect du règlement intérieur, qui peut apparaitre comme une contrainte à certains d'entre vous, mais qui a permis, et on s'en rend compte, d'apporter un meilleur environnement de vie.

Cette politique exige des moyens à la hauteur. Le budget est donc un outil essentiel. Je rappelle que celui de 2009 n'a été augmenté que de 0,5% et que celui de 2010 n'a subi aucune augmentation. On s'oriente donc plutôt vers un allègement de ce budget. sachant par ailleurs que les prix augmentent. Toutefois cette évolution a été à mon sens trop rapide. La réalité montre en effet que, si cette évolution a satisfait ceux qui ne cessent de pester contre des charges trop élevées (ce qui est faux comparativement à des résidences équivalentes), les besoins imprévisibles ne peuvent être assumés à l'infini avec un budget identique, comme par exemple le changement des moteurs des deux portails qui ont lâché , le changement des pivots des deux portillons ou la réparation de défectuosités électriques des communs sur les anciennes installations des bornes lumineuses côtés entrées E qui une fois de plus ont jeté la copropriété dans l'obscurité les jours de gros orages. Ou encore une erreur d'EDF dans le rélevé du compteur général de la voierie qui implique un paiement d'arriérés relativement importants. Sans parler de l'obligation d'abattre certains arbres dangereux suite à la visite d'un expert.

Ainsi un appel de fond complémentaire était donc nécessaire afin d'assurer une partie de ces charges imprévisibles dont notamment l'abattage et l'élagage des arbres: il a été voté lors du Conseil Syndical du 8 novembre 2010.

Les différents dossiers

La réfection des façades du bât A1

Voilà un dossier qui était en vacances depuis des années. Après moultes interventions écrites, téléphoniques auprès des assurances , des experts ou de l'architecte ou directement auprès du syndic qui ont permis de reprendre le fil de ce chantier en déshérence, nous sommes enfin arrivés à ce que cet immeuble voit sa façade remise en état après que ses fondations aient été réparées et consolidées.

Il reste aujourd'hui à réaménager l'espace vert de ce périmètre qui avait dû être dégagé afin de permettre la réalisation des sondages et des travaux. Ce réaménagement se fera début 2011.

Les téléphones de secours dans les ascenseurs

Avec la rénovation des ascenseurs un système d'appel avait été installé dans chaque cabine selon la nouvelle règlementation et France Télécom était chargé, en lien avec l'ascensoriste, de cette mise en place. Il s'est avéré que cette opération a été un véritable fiasco du fait de l'opérateur téléphonique. Ce dernier avait affecté plusieurs lignes sur une même entrée, d'autres entrées n'étaient pas équipées, des factures reflétant ce désordre et donc totalement farfelues nous étaient adressées et il était impossible d'avoir un interlocuteur pour régler ce problème. De fait nous avons pris l'option de ne pas régler ces factures. Le comble est que France Télécom avait entamé à notre encontre une procédure !! J'ai donc pris l'initiative de saisir la Médiatrice de la République dont l'intervention a pu enfin résoudre ce problème : arrêt de la procédure, réduction des frais de contentieux et annulation des lignes créées ! Ce dossier a nécessité en tout un suivi de 2 ans.

Repartant ainsi sur des bases saines et après m'être renseignée sur le plan technique, nous avons pu faire installer une seule ligne par barre d'entrées ce qui est profitable à tous puisque cela signifie le paiement de 6 abonnements au lieu de 14, sachant qu'un dispositif permet de distinguer l'entrée d'où vient l'appel.

La chaussée, les trottoirs et les façades

Je reviens comme annoncé plus haut sur ces dossiers nécessitant des interventions lourdes et donc une politique prévisionnelle et préventive. Nous avions proposé il y a deux ans de refaire une grande partie de la chaussée et des trottoirs avec un échelonnement équilibré des appels de fonds sur 18 mois. A l'heure où j'écris cette opération serait terminée et on pourrait envisager sereinement la suite, et notamment la réfection des façades qui n'a plus été effectuée depuis plus de 15 ans et qui nécessite des sommes importantes qu'il faut provisionner sur 3 ans au moins, ce qui nous ramènerait à presque 20 ans de délai entre deux réfections. De plus il est à noter que nous devons procéder régulièrement à des réparations de fissures (infiltrations) et que celles-ci représentent des frais qui seraient inclus dans la réfection générale des façades.

L'AG d'il y a deux ans a donc rejeté la réfection de la chaussée et des trottoirs s'appuyant notamment sur le fait que certains copropriétaires s'engageaient à produire des devis pour une réfection très partielle c'est à dire uniquement du trottoir des bâtiments B. Avec bien sûr à l'esprit cette obsession et donc ce rejet d'une bugétisation importante pourtant incontournable.

Qu'en est-il aujourd'hui ?

-La réfection minimale n'a pas eu lieu, aucun devis n'a été présenté à l'AG de l'an dernier ni depuis d'ailleurs

-L'état des trottoirs et de la chaussée notamment, s'est aggravé

Par ailleurs, se rajoute maintenant à cette situation, la mise en perspective de la réfection des façades : là encore il faut prévoir. 

Dans tous les dossiers de ce type, SI ON N'ANTICIPE PAS, on ne s'en sortira pas et cela risque de devenir non maitrisable.

Dans le cas présent, on va se retrouver avec des façades dégradées et une voierie cahoteuse, et ça fera très, très cher, car l'urgence n'a jamais été un facteur d'économie ni d'ailleurs les petits rebouchages qui vont être potentiellement de plus en plus nombreux et qui donneraient une vision "puzzle" de la résidence sachant de plus que cela n'est pas le travail  permanent de nos employés.

La réfection de la clôture de la copropriété 

Un des fils rouges depuis ma prise de fonctions a été la réfection de la clôture de la résidence qui était totalement dégradée. Un budget spécialement dédié a été voté et renouvelé à chaque exercice pour avancer sur ce point.

Il n'y a pas eu de problème tant qu'il s'est agit de clôture sans mitoyenneté. Tout ce qui a pu être fait en solo a été réalisé.

A noter que la résidence en mitoyenneté avec les bâtiements E a toujours refusé de participer et donc le grillage reste en l'état.

Le grillage mitoyen avec certaines villas (face au D et plus loin), un propriétaire a refusé  de participer, l'autre a accepté un accord avec nous : nous avons apporté le grillage et fournitures pour un prix défiant toute concurrence et le propriétaire de la villa s'est engagé à poser le grillage neuf et à remettre à neuf les piquets. Cette action commencée cet été devrait être terminée d'ici fin novembre 2010.

Par ailleurs nous avons interpellé La Poste (face aux bâtiments A) afin qu'elle participe au remplacement du grillage commun qui nous sépare et q ui est totalement hors d'usage. Divers devis ont été fournis : nous attendons sa réponse. 

Enfin, une nouvelle fois, en un point différent, le grillage qui nous sépare des Coudriers a encore été saccagé par les jeunes de ce lotissement car ils savent qu'ils peuvent passer par les portillons toujours ouverts. Une action est en cours avec le responsable des Coudriers.

Antérieurement, le grillage et le mur se situant dans le virage entre le B et le C ont été entièrement refaits.  

La fermeture des portillons

L'an dernier l'AG a rejeté de peu la fermeture des portillons avec le système TelPass, aujourd'hui utilisé par quasiment toutes les copropriétés, anciennes ou nouvelles. Sans doute que le brouhaha habituel dans ce type de réunion (souvent créé) n'a pas été propice à la bonne compréhension du système.

Aujourd'hui le constat est clair : de nombreux actes de vandalisme ont frappé la copropriété (Cf Le Lien de la Copro n°12 Spécial) et la traversée du Domaine par les jeunes des Coudriers qui détruisent systématiquement  le grillage est liée au fait que ceux-ci savent qu'ils peuvent accéder à l'avenue de la Grognarde par les portillons.

De plus cette mise en place serait réglée en deux ou trois appels de fonds tout à fait abordables.

Il serait temps de regarder vers la modernité et l'efficacité en tournant le dos à un passé vieillot.

Abattage des arbres dangereux

Certains arbres importants devenaient dangereux car fragilisés par la maladie et donc très sensible aux grands coups de vents. La meilleure preuve, au début de l'été, un de ces arbres situés près de la clôture à l'entrée F est tombé, basculant vers la rue au-dessus des piétons et des voitures. Les conséquences auraient pu être dramatiques.

Afin de m'appuyer sur des certitudes, j'ai pris l'initiative de faire venir un expert pour déterminer les arbres à abattre : le plan a été présenté au Conseil Syndical et cet abattage ainsi qu'un élagage vont être entrepris fin novembre 2010 pour des raisons évidentes de sécurité. Un processus de remplacement par des végétaux adaptés sera mis en oeuvre.

Sécurisation du jardin d'enfants

Comme programmée il y a quelques mois, la sécurisation du jardin d'enfants a ét é  réalisée. Cependant quelques problèmes sont apparus dans cette mise en place : une rencontre entre le Syndic, l'entrepreneur et moi-même doit prochainement avoir lieu afin de régler ces difficultés au mieux des intérêts de la Résidence. La facture n'est pas encore payée !

Les mains courantes (grilles garde-corps) blanches

Ces grilles avaient grand besoin d'être reprises. Par endroit même la rouille avait fait son oeuvre. M Balazuc a donc entrepris à ma demande la réfection de ces grilles qui ont retrouvé leur éclat de blancheur. A noter qu'il s'est agi là d'un travail important, y compris dans la préparation des supports et la réparation des zones fortement rouillées; travail qui s'inscrit dans cette maintenance si essentielle !

 A souligner. . . .

Je tiens à saluer ici avec le Conseil Syndical le travail supplémentaire effectué par nos employés pendant le conflit des éboueurs. Grâce à leur investissement et à leur porfessionnalisme nous avons pu passer au mieux cette période difficile. Le remplissage et le rangement méthodique et quotidien des grands sacs plastiques ont évité le pire. De plus cela a facilité et donc accéléré l'enlèvement des ordures ménagères lors de la reprise.

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Je vous remercie de votre attention et à bientôt